Стало відомо, як у 2021 році працюватиме ринок землі

Операції з сільгоспземлями будуть дозволені з 1 липня, але щоб ринок запустився повноцінно, за півроку, що залишилися до цієї дати, потрібно зробити дуже багато. 

Наприклад, Держслужба з питань геодезії, картографії та кадастру повинна закінчити інвентаризацію земель і презентувати публічну кадастрову карту. На ній будуть вказані всі землі — державні, комунальні, приватні. Але процес затягується, у тому числі через корупційні скандали всередині Держгеокадастру: на початку грудня 2020 року детективи НАБУ затримали співробітника кадастрової служби за підозрою в отриманні $52 тис хабаря, нібито, з її подальшою передачею керівнику Держгеокадастру.

Крім того, у Верховній Раді лежить кілька законопроектів, пов’язаних із запуском земельного ринку. Під номером 2194 — про спрощення процесу передачі держземель у власність територіальних громад, під номером 2195 — про електронні земельні аукціони.

А ще уряд повинен затвердити важку пачку підзаконних актів. За словами екс-міністра економіки Тимофія Милованова, щоб відшліфувати нормативну базу у зазначений термін, Кабмін повинен щотижня приймати по дві постанови.

Чи знайдуть обхідні шляхи

Закон №552-IX, який скасовує мораторій на продаж сільгоспземель, Верховна Рада прийняла в березні 2020-го. Розгляд документу супроводжувався мітингами під будівлею парламенту і опором деяких народних депутатів, які в цілому подали до законопроекту понад 3 тис поправок.

В результаті закон хоч і просунули, але з деякими застереженнями. Так, з 1 липня 2021 року право оперувати сільгоспземлею матимуть виключно громадяни України. Фізособи зможуть купувати і продавати ділянки, площа яких не перевищує 100 га. З 1 січня 2024 року доступ до ринку землі отримають українські компанії. У одного підприємства буде право концентрувати не більше 10 тис га. Питання про продаж землі іноземцям обіцяють винести на всеукраїнський референдум.

На перший погляд все просто і зрозуміло: спочатку угоди купівлі-продажу сільгоспземель здійснюватимуть фізособи, а через 2,5 року — ще й бізнес. Але закон має лазівки. Так, землю, яка знаходиться в заставі за кредитом, зможуть відбирати банки. При цьому фінансовій установі необов’язково поспіхом продавати відібрані ділянки, для цього їй відводиться два роки. Так що багато банків напевно будуть чекати 2024-го, щоб на ринку знайшлися платоспроможніші покупці землі в особі агрохолдингів.

“Обмеження на концентрацію земель у одного власника теж можна обійти. Це може бути викуп земель через кілька юросіб або ж підставних фізосіб, оформлення на близьких родичів та ін.”, — пояснює Яна Піоро, молодший юрист юридичної компанії JN Legal.

Фермери чекають

Серед претендентів на сільгоспземлі — приватні підприємці. Саме у них перших буде доступ до угідь, адже покупка землі для фермера — це можливість отримати у власність ресурс, від якого залежить весь бізнес. “Мені вкрай важливо володіти землею, так як я не можу взяти пай в оренду на 100 років. Інвестувати гроші в саджанці, в полив, у добрива, коли земля тобі не належить, просто немає сенсу”, — говорить Руслан Крамаренко, фермер, власник торгової марки “Крамаренків сад”.

Обмеження на концентрацію земель у одного власника можна обійтимолодший юрист юридичної компанії JN LegalЯна Піоро

Власник ягідної ферми Bacca Berry Артем Куций вважає, що наявність землі у власності гарантує захист від рейдерства.

У той же час під питанням прозорість процедур придбання землі та її ціна. Якщо парламент затвердить закон про електронні земельні аукціони, то проблем з покупкою бути не повинно. Але якою буде ринкова ціна землі, сказати складно. Головний орієнтир — оцінна вартість угідь. Відповідно до закону №552-IX, до 2030 року ціна продажу паїв не може бути нижче їх нормативної грошової оцінки (НГО). Держгеокадастр заявляє, що на початок 2020 року НГО 1 га орних земель в середньому по Україні становила трохи більше 28 тис грн, або близько $1 тис. Тобто дорожче земля коштуватиме може, а ось дешевше — ні. “Я вважаю абсолютно адекватною ціну $1-1,5 тис/га”, — зазначає Ярослав Мовчун, співвласник ягідної ферми “Озеряна”.

За свої або позикові

Деякі експерти і чиновники впевнені, що після запуску ринку сільськогосподарських земель угіддя в Україні подорожчають до $2-3 тис/га. Заступник міністра розвитку економіки, торгівлі і сільського господарства Тарас Висоцький орієнтує на 50-60 тис грн (ті ж $2 тис).

Дорожчати будуть не тільки через підвищений попит, а й тому, що на відкритий ринок потрапить не так багато землі. Всього в Україні 41 млн га сільгоспугідь, 31 млн га — в приватній власності, з них понад 60% здані в довгострокову оренду. Більш того, орендарі мають право на переважний викуп землі. За словами Висоцького, розлучитися зі своєю землею готові не більше 5-7% власників — це близько 1,6-2,2 млн га. На ринок могли б потрапити землі державної і комунальної власності, яких, за різними оцінками, близько 5 млн га. Але їх продаж заборонений.

Придбати землю багато фермерів зможуть лише за допомогою кредитів. Але якими будуть ставки, на початку 2021 року ще неясно. “Банки не стануть вибудовуватися в чергу. Вони кредитуватимуть тільки тих фермерів, чий бізнес прибутковий і які зможуть надати ліквідну заставу. Від цих же факторів залежатиме процентна ставка”, — говорить Вадим Березовик, директор компанії “ПроФін Консалтинг”.

Тарас Висоцький обіцяє, що плече фермерам підставить держава: за рахунок держбюджету вони отримають компенсацію 9% ставки за кредитами на покупку землі. Тобто якщо банк видає кредит під 21%, то реальна ставка складе 9%. Але нюанс у тому, що позичальник повинен заплатити банку повну суму, а вже потім вибивати компенсацію з держави. З огляду на те, що виплата будь-яких дотацій — це завжди тривалий і непростий процес, велика ймовірність, що аграріям доведеться купувати землю лише за живі гроші. До того ж в Кабміні ще ні словом не обмовилися про дотації на покупку землі. І якщо великих аграріїв це особливо не бентежить, то дрібні фермери без держпідтримки ризикують взагалі залишитися без землі.