Снести или реконструировать: как в Украине пытаются решить проблему с хрущевками

С каждым годом в Украине становится все больше устаревшего жилья. 50% жилфонда нуждается в реконструкции, а в правительстве все еще не разработали четкой программы реновации. Почему до сих пор не смогли решить проблему с устаревшим жилфондом, как можно исправить ситуацию и стоит ли украинцам ждать изменений в ближайшее время.

Более 50% жилфонда в Украине нуждается в реконструкции

По официальной информации Минрегиона, на конец 2017 г. в Украине более 50% жилого фонда устарело и нуждалось в реконструкции, а 7,5% (75 млн м кв) и вовсе были непригодны для жизни.

Все дело в том, что у каждого здания, в зависимости от типа постройки, есть срок эксплуатации. Например, капитальные дома с каменными и кирпичными стенами могут прослужить больше 150 лет, дома из шлакоблока всего около 70 лет, а вот деревянные и брусчатые живут и вовсе не больше 50 лет. Украина активно застраивалась многоэтажками в 50-70-х годах прошлого века, поэтому сейчас в стране массово заканчивается срок эксплуатации у хрущевок того времени.

Только в Киеве насчитывается около 3,2 тысячи таких объектов, которые необходимо реконструировать, это, преимущественно, хрущевки и сталинки.

Проблема с устаревшим жилфондом касается не только Украины. Так, до недавнего времени в Германии сносу подлежал каждый 10-й дом, что местное правительство и сделало, таким образом, обновив 75% жилфонда. В Польше решили прибегнуть не к таким радикальным методам, но за реконструкцию жилья также взялись, и сейчас у них обновлено уже более 50% жилфонда.

Но, несмотря на то, что сроки эксплуатации наших домов подходят к концу, власти решать эту проблему не торопятся. И суть даже не в отсутствии желания или финансирования, а в том, что в действующем законодательстве просто нет норм проведения реконструкции. Точнее, они есть, но воплотить их в реальность практически невозможно.

Согласно закону, который был принят еще в 2006 г., чтобы начать реконструкцию жилого дома нужно получить согласие 100% жителей.

"В 2006 году в Украине был разработан закон о реконструкции устаревшего жилья, так называемых "хрущевок". Однако на практике реновация таких домов с того времени так и не состоялась вследствие несовершенного законодательства, в частности, прописанного обязательного согласия 100% жителей домов на проведение будущей реконструкции. В реальных условиях сегодня это практически невозможно",  ̶  заявил заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Лев Парцхаладзе.

Даже в Киеве не раз появлялись списки домов, которые подлежат немедленной реконструкции, но дальше бумаги эта затея не пошла, т.к. сложно представить, где можно найти такой дом, в котором все жильцы единогласно проголосуют за реновацию

Чтобы начать реконструкцию, нужно получить согласие 100% жильцов

­Добиться согласия от всех жильцов многоквартирного дома абсолютно не представляется возможным. Но, помимо необходимости 100% согласия, в действующем законодательстве есть немало других нюансов. Конфедерация строителей Украины  отмечает, что главными вопросами остается отсутствие четкой процедуры реновации и гарантий для всех сторон.

"Действующий закон нуждается в изменениях, поскольку на практике реализация его затруднена в связи с целым рядом проблем, связанных с:

• нечеткой процедурой принятия решений по реконструкции;
• финансированием мероприятий реновации жилищного фонда;
• участием владельцев устаревшего жилого фонда в принятии решений относительно дальнейшей судьбы принадлежащей им недвижимости и предоставлении гарантий защиты их прав", ̶  отмечает исполнительный директор Конфедерация строителей Украины Виталий Грусевич.

Он также добавляет, что сейчас владельцы квартир не могут выбрать, в каком виде они получат компенсацию в случае невозможности дальнейшего проживания в своем доме. Т.е. это может быть временное жилье, другая квартира, либо же просто денежная компенсация. К тому же, остаются под вопросом гарантии для всех участников проекта реновации: инвестора, жильца и т.д.

С отселением жильцов в другие дома также есть немало проблем. Например, им нужно предоставить условия не хуже тех, которые были, а также поселить недалеко от первоначального места жительства.

Чтобы решить такие спорные моменты в Минрегионе начали разрабатывать новы законопроект, который должен исправить сложившуюся ситуацию. В новой редакции вносят норму, по которой для  реконструкции нужно будет получить согласие только от 75% жильцов.

"Проектом мы предполагаем, что решение о реконструкции принимается при согласии 75% владельцев объектов недвижимого имущества. В зависимости от выбранного способа реконструкции многоквартирного дома, с учетом результатов технического обследования зданий и сооружений, их энергетического аудита и технико-экономических расчетов, реконструкция может проводиться с отселением или без него и прочее",– говорит Грусевич. Подготовка законопроекта затянулась из-за множества спорных моментов, которые надо исправить в новой редакции.

Кто будет заниматься реконструкцией и за чьи деньги ее проведут

Сейчас у Кабмина есть два варианта, как исправить проблему с устаревшим жилфондом: начать массово сносить дома, либо же заняться реконструкцией. Второй вариант обойдется властям куда дешевле, да и, к тому же, в таком случае можно будет привлечь инвесторов и дополнительное финансирование.

"Реновация старых кварталов – это актуальный вопрос, решение которого процесс длительный и необходимый. Но о рассмотрении конкретных проектов сегодня практически не может идти речи. А все потому, что действующее законодательство в его текущем виде делает процесс реновации устаревших домов почти невозможным. Если создать финансовую заинтересованность для застройщиков и привлечь их к проектам хрущевок, возможно, проблема и решилась бы. Но на сегодняшний день нет необходимой законодательно-нормативной базы по этому вопросу. Власти сняли с себя обязательства по вопросу хрущевок. ЖЭКи ликвидировали, создав управляющие компании и ОСМД, а значит, за реновацию городская администрация уже не отвечает. Никто не смотрел, в каком состоянии эти дома передавали новому балансодержателю – их ведь в таком ненадлежащем состоянии приняли", – говорит пресс-секретарь корпорации "Укрбуд" Глеб Шемовнев.

Действительно, вопрос о том, кто будет заниматься реконструкцией остается открытым. В Кабмине есть два варианта финансирования будущей программы  ̶  за счет средств местных бюджетов или же инвесторов.

Виталий Грусевич добавляет, что на данный момент отсутствует четкий и прозрачный механизм выбора инвестора, который будет заниматься реконструкцией. А также, пока решается, откуда будут привлекаться деньги: из государственного и местных бюджетов, или же это будут частные капиталовливания.

"Процесс осложняет отсутствие финансирования, которое государство готово выделить на стимулирование обновления жилья, социальное напряжение среди жителей, давление владельцев устаревшего жилья на реализатора проекта (застройщика), а еще активная фаза децентрализации",– отметил Грусевич.

Ситуация осложняется и тем, что если с применением государственного кредитования будет проведена термомодернизация (комплекс энергоэффективных мероприятий) хотя бы одного дома из микрорайона устаревшего жилфонда, то сделать после этого комплексную реконструкцию всего микрорайона будет нельзя.

Глеб Шемовнев добавляет, что спектр препятствий для реконструкции гораздо шире, чем просто необходимость получить 100% согласие жильцов и выбрать правильного инвестора. Препятствиями является законодательное ограничение реконструкции целыми кварталами, а не отдельными зданиями и ограничение реконструкции только домами высотой до пяти этажей, а также:

• "законодательный запрет на отселение жильцов устаревшего жилья в резервный жилой фонд;
• законодательный запрет на отселение жильцов устаревшего жилья в жилье с иным количеством комнат даже при большей площади нового жилья;
• законодательное ограничение зоны отселения жильцов устаревшего жилья границами того же квартала или микрорайона;
• отсутствие нормы, обязывающей органы местного самоуправления развивать социальную инфраструктуру соразмерно развитию квартала или микрорайона;
• отсутствие налоговых и других льгот, предоставляемых потенциальному инвестору".

Поэтому, пока не будет представлен новый законопроект говорить о начале реконструкции не приходится. Да и в самом Минрегионе отмечают, то даже после того, как документ подготовят, реновация устаревшего жилфонда начнется только спустя 2-3 года после этого.

"Учитывая явную неторопливость законодателей и текущую динамику развития рынка жилого строительства о процессе реновации можно говорить только в перспективе. К сожалению, есть опасения, что катализатором решения проблемы может стать только массовый переход ветхого жилья в разряд аварийного. Остается лишь надеяться, что этот вопрос начнет решаться до того, как обернется серьезной угрозой для жизни и здоровья людей",– подытожил Шемовнев.